D'où viennent nos prix

Chaque chiffre du site vient de ventes réelles, déclarées à l'État israélien. Voici exactement comment nous les traitons.

La source

En Israël, toute vente immobilière doit être déclarée à l'Autorité fiscale, avec son prix. Ces déclarations sont publiées par l'État. Nous utilisons le registre compilé par l'association de transparence Hatamnun, publié sous licence CC BY : voir le jeu de données.

Version actuelle : 146 863 ventes de logements prises en compte, ventes enregistrées jusqu'au 31.08.2024, chiffres publiés le 24.10.2026.

Ce que nous écartons

• Les ventes sans date, sans prix ou à un prix invraisemblable (moins de 100 000 ₪).
• Les ventes d'une partie d'un bien (une moitié d'appartement, par exemple), qui feraient baisser les prix à tort.
• Les biens qui ne sont pas des logements (commerces, terrains à bâtir, bureaux, parkings, biens mixtes commerce-logement).
• Les ventes datées dans le futur, et les doublons : une même vente qui apparaît plusieurs fois dans le registre n'est comptée qu'une fois.
• Les prix au m² hors de toute vraisemblance (moins de 3 000 ₪ ou plus de 200 000 ₪ le m²), signe d'une erreur de saisie.

Comment nous calculons

• Médiane, jamais moyenne. Le prix du milieu : une vente exceptionnelle ne le fausse pas.
• Sur 3 ans, jusqu'au dernier mois complet du registre. L'État publie avec retard : un mois encore incomplet fausserait les chiffres, il n'est donc pas compté.
• Par surface. Le registre ne publie pas le nombre de pièces de façon fiable : nous comparons les logements par surface habitable déclarée.
• Seuils de fiabilité. Pas de prix pour une rue de moins de 5 ventes, ni pour une ville de moins de 20. Nous préférons dire « pas assez de ventes » qu'afficher un chiffre trompeur.
• Évolution sur 1 an : médiane des 12 derniers mois comparée aux 12 mois précédents, seulement s'il y a au moins 5 ventes dans chaque période.
• Estimation : fourchette entre le 1^er et le 3^e quart des prix au m² des ventes comparables (même rue et surface proche d'abord, puis on élargit), multipliée par la surface.

Le prix d'aujourd'hui

Le registre public des ventes paraît avec retard : nos ventes les plus récentes datent de la date indiquée plus haut. Pour estimer le prix d'aujourd'hui, nous actualisons ces ventes avec l'indice officiel des prix des logements du Bureau central des statistiques israélien (CBS), publié tous les mois pour chaque district : nous appliquons l'écart entre le dernier indice publié et l'indice moyen de la période des ventes. Chaque ville est rattachée à son district d'après la liste officielle des localités (data.gov.il). Pour la Judée-Samarie, que l'indice ne couvre pas, nous prenons le district voisin et l'indiquons.

C'est une actualisation statistique, toujours présentée comme telle : elle suit la tendance du district, pas celle de chaque rue.

Contrôles avant publication

À chaque mise à jour, les nouveaux chiffres sont comparés aux précédents. Si le nombre de villes ou de ventes chute brusquement, ou si un fichier semble mal lu, rien n'est publié : le site continue d'afficher la version précédente, et nous vérifions.

Vie privée

Nous affichons des prix par rue, jamais par appartement : ni numéro de rue, ni numéro d'appartement, ni nom de propriétaire.

Les noms de rues

Les noms sont écrits en lettres latines pour les francophones, à côté du nom officiel en hébreu. La transcription peut différer légèrement de celle que vous connaissez ; le nom hébreu fait foi.